Immobilien FAQ

Welche Vorteile habe ich, wenn ich meine Immobilie über einen Makler verkaufe?

Im digitalen Zeitalter bieten vielfach Internetportale und soziale Netzwerke eine interessante Möglichkeit seine Immobilie der Bevölkerung anzupreisen. Gerade aus diesem Grund sollte ein kompetenter Immobilienmakler beträchtlich mehr bieten als nur die Internetvermarktung. Hier eine kleine Aufstellung aller Dienstleistungen die man bei Lifandi bekommt:

• Intensive Analyse der aktuellen Angebote am Markt und intelligente Wahl des bestmöglichen Verkaufspreises.
• Professioneller Fotoservice, Drohnenaufnahmen, Digitaltour, Imagevideo
• Kleine Umbauarbeiten, Reinigungsservice, Homestaging
• Vermarktung mit Premiumpakete und targeting über soziale Netzwerke
• Erhebung der Konformität im Grundbuch, Kataster und Gemeinde
• Abwicklung der Besichtigungstermine mit allen Interessenten – wenn gewünscht auch an Feiertagen und am Wochenende
• Vertragswesen (Kaufangebot, Kaufvorvertrag, Mietvertrag, Optionsrecht, Verzichtserklärungen …usw)
• Kostenvergleich für den notariellen Kaufvertrag
• Persönliche Betreuung von Anfang bis Ende… und darüber hinaus.

Wie wähle ich meinen Immobilienmakler des Vertrauens?

Da Sie diese Frage auf unserer Webpage lesen, sind Sie schon an einem guten Punkt 😊. Die Frage nach einem starken Partner ist immer ein wenig komplex, da oft auch lediglich die Sympathie zum Wohlbefinden betragen kann. Sie sollten jedoch auf gewissen fundamentalen Merkmalen achtgeben. Zum Einen das Dienstalter. Ich würde nicht einen Makler wählen, der zu unerfahren ist und mit gewissen Stresssituationen vielleicht nicht umgehen kann, zum Anderen würde ich auch nicht einen wählen, der schon mit einem Fuß in der Pension steht und dessen Kraft, Innovation und Engagement fraglich sind. Das gesunde Mittelmaß wäre ein Makler mit Erfahrung und Biss. Des Weiteren würde ich größere Agenturen immer bevorzugen, einfach aus Gründen der Struktur. Ein Makler der im Alleingang handelt , kann schon mal ins straucheln kommen, wenn das Arbeitspensum deutlich zunimmt und dabei leidet dann meist die Qualität des Service.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie einschätzen?

Eine Frage so alt wie die Branche selber. Die Einschätzung eines Marktpreises ist eine hohe Kunst, da man den Ausgang eines zukünftigen Ereignisses vorhersagen muss. Dabei gibt es prinzipiell 2 Möglichkeiten. Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Ersteres ist das weitaus häufigere. Man schaut sich einfach nach ähnlichen Immobilien am Markt um, um ein Gefühl zu haben, was aktuell angeboten wird. Dies ist natürlich nur bei einem größeren aktuellen Angebot möglich. Sollte es dich nicht geben, wird’s ein wenig schwierig. Bei der Ertragswertmethode hingegen, geht man davon aus das der Wert und der mögliche aus der Immobilie zu erzielende Ertrag miteinander zusammenhängen. Dieses Verfahren wird vorallem bei Betrieben oder Gewerbeimmobilien angewandt, da man sich in diesem Falle eine Arbeit kauft und das Investitionskapital vom zukünftigen erzielbaren Gewinn abhängig sein sollte. Man erhebt den jährlichen Reinetrag der Immobilie, teilt sie durch einen geeigneten Zinsfuß und erhält somit den Marktwert.

Es sollte nochmals unterstrichen werden, dass beide Schätzmethoden Annäherungen sind. Der effektiv erzielbare Maximalpreis hängt nämlich auch stark von den potenziellen Käufern ab, die sich gerade im Markt befinden.

Wie erziele ich den maximalen Kaufpreis beim Verkauf meiner Immobilie?

Präsentation ist das A und O. Wenn Sie sich zu einem Date verabreden, werden Sie auch wahrscheinlich nicht im Pyjama kommen. Eine aufgeräumte und saubere Immobilie ist schon mal eine gute Grundvoraussetzung, jedoch sollte man auch von kleinen Reparaturen nicht abschrecken um den möglichen Interessenten einfach ein angenehmes Wohngefühl zu vermitteln. Des Weiteren hat fast jede Immobilie einen Kaufargument, welches besonders ist. Das kann die Lage sein, die tolle Aussicht, die große Garage, oder auch die Möglichkeit durch eine Sanierung sich die Immobilie auf Maß zuzuschneiden. Dieses Argument gilt es nun gut in Szene zu setzen. Gerne auch mit uns.

Wie verkaufe ich meine Immobilie am schnellsten?

Dies ist eine leider heikle Frage und die Antwort wird nicht gefallen. Meist ist es nämlich eine Preisfrage. Wenn ich meine Immobilie sehr schnell verkaufen muss oder will, muss das Angebot einfach verlockend sein. Das Objekt muss toll vermarket werden und der Kaufpreis sollte leicht unter dem der Konkurrenzprodukte liegen. Natürlich ist es aber auch ein großer Unterschied, ob ich in 2 Wochen oder 5 Monaten verkaufen möchte. Je kürzer die Zeit desto niederer muss leider der Kaufpreis sein.

Auf welche Bindungen muss ich achten, wenn ich heute eine Immobilie kaufe oder verkaufe?

Es gibt unzählige Fälle von Bindungen und Rechte Dritter. Alle aufzuzählen würde diese Rahmen sprengen und so gehen wir vorab auf die häufigsten ein.

• Denkmalschutz. Sollte die Immobilie der Bindung des Denkmalschutzes unterliegen, hat Gemeinde und Provinz Vorkaufsrecht und jegliche baurechtliche Umgestaltung bedarf der Freigabe durch das Amt für Denkmalschutz
• Konventionierung ( Art. 39  – Ex Art.79). Die Konventionierung ist eine Bindung der Besetzung und nicht eine Bindung des Eigentums. Jeder kann eine konventionierte Wohnung kaufen aber nicht jeder darin wohnen. Verallgemeinernd kann man sagen, dass die Besetzung den Ansässigen in der Provinz Bozen vorbehalten ist, welche noch nicht eine geeignete Immobilie haben. Vor allem das Verkaufen und Vermieten an Touristen ist prinzipiell ausgeschlossen. In gewissen Fällen kann die Konventionierung auch freigekauft werden. Am besten man informiert sich diesbezüglich bei der jeweiligen Gemeinde.
• Sozialbindung (Art. 62). In diesem Fall hat der Verkäufer einen Landesbeitrag oder ein zinsloses Darlehen bekommen. Für den Verkauf muss die Unbedenklichkeitserklärung für die Löschung beim Amt für Wohnbauförderung eingeholt werden. Der Verkäufer erlangt diese Erklärung, wenn er entweder den Betrag den erhalten hat teilweise oder zur Gänze zurückbezahlt oder die Bindung auf eine andere Immobilie verschiebt, was nicht immer möglich ist. Der Fall sollte genau analysiert werden.
• Zubehörbindung (Art.124). Bei dieser Bindung wird einfach vorgeschrieben, dass die Garage oder der Autoabstellplatz nicht gesondert von der Immobilie vermietet oder verkauft werden darf, vorbehaltlich anderslautender Genehmigungen.